什么是别墅违规改建？
随着经济的不断发展，越来越多的人选择购买别墅，作为改善居住条件的一种手段。但部分村民在未取得相关审批手续的情况下，对自建住宅进行加建、扩建，从而改变原有建筑的结构及功能，进而将别墅变为小洋房或商业用房。这些违法建设行为直接违反了《中华人民共和国土地管理法》和《村庄和城市居住区规划管理条例》的有关规定，属违法建筑。 2019年7月份，北京经济技术开发区人民法院就审理了这样一起案件。 原告某某投资公司诉称：2018年5月8日，原告与被告某农场签订《土地租赁合同》，约定由原告租赁被告位于天津某农场的土地用于建设太阳能发电项目，并对租金支付、期限等权利义务作出了具体约定。同年6月24日，原、被告签订《施工协议》，约定由原告出资并委托第三人对上述土地上已经存在的两栋房屋（以下简称为涉案房屋）按设计院出的施工图纸进行拆除重建，工程款共计326.6万元。随后，原告如约支付了工程款项。 第三人于2018年6月底开始组织施工，于同年11月底完工。该房屋系被告所有，建成后用途为办公使用。 但让原告感到气愤的是，其刚完成涉案房屋的建设工程，即被当地行政执法部门告知，被告已将涉案房屋交付他人，并办理了不动产登记手续，原告所建的涉案房屋属于违法建设并被强行拆除，给原告造成了巨大的损失。为此，原告将被告诉至法院，要求判令解除双方之间的《施工协议》；被告返还原告已付工程款326.6万元并支付利息；被告赔偿原告各项损失共计221万元。
法院审理此案认为，本案的争议焦点在于被告是否应当承担违约责任并赔偿原告相应的损失。本案中，被告虽不是《施工协议》的直接订立方，但其作为房屋出租人和涉案项目的用地主体，在涉案项目施工过程中并未提出异议，且最终接收了原告依照《施工协议》所建造的房屋，应视为其对《施工协议》予以认可并实际履行，故被告对于因《施工协议》产生的纠纷应承担相应责任。
庭审中，原告提交的证据足以证明其按照《施工协议》的约定完成了工程建设，被告理应按期支付工程款。现被告拖欠不付的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。同时，由于涉案房屋已经被认定为违章建筑并被相关部门强制拆除，合同约定的标的物现已不复存在，故原告要求被告返还工程款并支付逾期利息的主张符合法律规定，法院依法予以支持。 关于原告主张的损失问题，虽然原告未能充分举证证明其实际损失数额，但鉴于涉案工程确实存在且在建设过程中确实会产生一定的成本支出，结合双方的过错程度等因素，法院酌情判定被告赔偿原告各项损失共计200万元。
据此，法院判决如下： 一、自本判决生效之日起十日内，被告某农场向原告某某投资公司一次性偿还工程款326.6万元并支付逾期付款利息（以326.6万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起，至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算） 二、自本判决生效之日起十日内，某农场向某某投资公司赔偿损失200万元。